离婚诉讼期间单方出售共有房屋，履行不能致合同解除，出卖人被判全额赔偿房屋差价损失！（上）

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供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-145-1）

离婚诉讼期间单方出售共有房屋，履行不能致合同解除，出卖人被判全额赔偿房屋差价损失！（上）

——陈某等与刘某等房屋买卖合同纠纷（二审）案法律解析

【关键词】

无权处分  夫妻共同财产  离婚诉讼  解除合同  房屋买卖  连带承担  购房款  中介费  房屋增值损失  税费  鉴定费  房屋装修损失  善意相对人

【要点提示】

夫妻离婚诉讼期间，一方向善意第三人隐瞒配偶不同意出售房屋真实意愿而擅自处分夫妻共同财产，最终导致合同履行不能而解除，买受人能否要求夫妻双方连带承担返还购房款、赔偿房屋增值损失及房屋装修损失？本文案例中，房屋买卖合同关系发生在夫妻离婚诉讼期间，买方无证据证明购房款被用于夫妻共同生活，也无法证明在离婚判决中法院已就该款项作为夫妻共同财产进行过分割，法院不支持配偶对此承担连带责任；同时，配偶亦非合同相对方，也无需连带承担具有违约责任性质的房屋差价损失；但配偶作为房屋的最终权利归属方，就房屋装修受有利益，因而买方请求其连带赔偿房屋装修损失具有事实和法律依据，法院予以支持。

【当事人信息】

原告：陈某（买受人、上诉人）    

被告一：刘某（出卖人、上诉人）

被告二：陈某1（出卖人刘某之配偶、被上诉人）

第三人：某房地产经纪有限公司(简称某公司)

【案情简介】

刘某与陈某1原系夫妻关系，2011年2月开始分居。2010年6月11日，刘某先起诉离婚，一审胜诉，但二审被改判撤销原判、驳回诉讼请求。2011年，陈某1又提起离婚诉讼。法院于2015年1月15日作出民事判决，判令刘某与陈某1离婚，认定涉案房屋系夫妻共同财产，应予分割，判令涉案房屋归陈某1所有，陈某1给付刘某房屋折价款200万元。该判决也就双方其他事宜进行了处理，其中陈某1主张家庭资产曾达到700万元，但经查明双方仅在刘某名下工商银行有存款80.13元，该判决进行了分割，判令由刘某支付陈某1折价款40元。2015年2月5日，前述判决生效。

2011年1月29日，刘某（出卖人）与陈某（买受人）、某公司（居间方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，该合同约定房屋成交价5260000元，也就各方的权利义务进行了其他约定。后陈某向刘某共支付购房款1550000元，向某公司支付中介费50000元，向税务机关支付税款29160元。2011年7、8月陈某进入涉案房屋并进行装修。现房屋由陈某居住使用。

陈某1于2015年3月以返还原物纠纷为由诉至法院，要求陈某腾退涉案房屋，陈某亦提起反诉。在该案审理过程中，法院委托价格评估机构就涉案房屋装修一事进行评估，该鉴定机构于2015年10月16日出具价格评估报告书，认定装修现值为540191元，其中无异议部分392652元，异议部分147539元；后于2015年12月10日作出补充评估说明，认定涉案房屋中的中央空调系统现值59929元。鉴定费13890元，由陈某预付。法院于2016年4月28日作出判决，判令陈某停止侵害，将涉案房屋腾退并返还给陈某1；驳回陈某的反诉请求，但未对产生的鉴定费作出处理。

评估公司于2016年3月29日就涉案房屋的房地产市场价值（不含装修现值）进行评估，认定房地产总计6640900元。鉴定费15000元，由陈某预付。就该鉴定结论，陈某、刘某、某公司均认可。 

陈某诉至法院，要求判令解除陈某与刘某签订的买卖合同，刘某及陈某1连带返还购房款1550000元、连带支付房屋增值损失1380900元、中介费50000元、陈某垫付的2006-2011年供暖费、物业费、车位费89615.92元、陈某已经交纳的税款29160元及房屋装修损失600120元。

【法院判决】

一审：1.解除陈某与刘某签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；2.刘某返还陈某购房款一百五十五万元、赔偿陈某房屋增值损失一百三十八万零九百元、给付陈某垫付的供暖费、物业费、车位费八万九千六百一十五元九角二分；3.刘某、陈某1连带赔偿陈某房屋装修损失四十五万二千五百八十一元；4.刘某、陈某1连带给付陈某鉴定费（房屋装修现值鉴定）一万三千八百九十元；5.刘某给付陈某鉴定费（房地产市场价值鉴定）一万五千元；6.驳回陈某的其他诉讼请求。

二审：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、夫妻双方离婚诉讼期间，一方擅自无权处分房屋致合同解除，买卖双方及卖方配偶相关责任如何认定？

根据查明事实，刘某在向陈某出售涉诉房屋时，存在对其隐瞒房屋共有人陈某1并不知情的情形；陈某在签订合同时已尽审慎审查义务，不存在过错，为善意相对人；在涉案房屋买卖合同履行过程中，陈某1作为刘某的配偶表示涉案房屋系其二人的夫妻共同财产，不同意出卖涉案房屋；其后涉案房屋经法院生效判决归陈某1所有，陈某1作为房屋所有权人明确表示不同意出售涉诉房屋，虽刘某主张该售房行为征得了陈某1的同意，但出售涉案房屋时正值刘某与陈某1离婚诉讼期间，刘某并未提交充分证据证明陈某1对此事知情并同意，法院对此不予采信。综上，刘某作为房屋出售方向买受方陈某隐瞒共有权人陈某1的真实意愿，最终导致涉案房屋无法办理过户手续而不得不解除合同，刘某应对此承担相应的违约责任。

二、离婚诉讼期间单方出售共有房屋致合同因履行不能而解除， 买方请求卖方及其配偶连带承担返还购房款、房屋增值损失、房屋装修损失能否得到法院支持？

【详见下文分解，敬请期待...】

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

   第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

   第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

   第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

   第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

《中华人民共和国婚姻法》

第四十一条 离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成时，由人民法院判决。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）

第二十四条 债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。

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